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Emphytéotes à Hyères : Comment faire pour acheter son terrain ?

26 septembre 2018 par Hervé

Avant d’entrer dans le vif du sujet, sachez tout d’abord chers lecteurs que cet article est la suite de notre série dédiée aux baux emphytéotiques dans la ville de Hyères.

La procédure permettant d’acheter son terrain en tant qu’emphytéote à Hyères et pour la plupart des villes françaises est très simple :

L’emphytéote saisit la Ville d’une demande d’évaluation par courrier RAR en précisant son adresse, la surface de la construction et ses coordonnées, avec un chèque de 80 € pour les frais de dossier. Une visite est alors organisée par le service foncier de la Ville, accompagné d’un inspecteur du service du Domaine, administration rattachée au Ministère des Finances spécialisée dans les estimations immobilières de l’État.

L’évaluation du service du Domaine est transmise à la Ville, qui adresse à l’emphytéote une offre de vente au prix stipulé par le service du Domaine, à l’euro près. L’emphytéote bénéficie alors d’un délai de 6 mois pour « lever » cette option au prix proposé et 12 mois pour signer l’acte. Dès la levée d’option, la Ville propose la vente au Conseil Municipal (à noter que les délibérations portant sur ces ventes sont généralement adoptées à l’unanimité, il y a donc un large consensus politique sur le sujet). L’acte de vente peut alors être préparé par le notaire retenu par l’emphytéote, l’évaluation du service du Domaine étant annexée à l’acte.

L’ensemble de la procédure peut prendre environ 6 mois.

Dans le cas où l’emphytéote renonce à accepter l’offre de la Ville, il sera redevable d’une indemnité de 460 € pour les frais de la procédure d’évaluation au terme d’1 an à compter de l’offre de la commune.

 

 

Comment conjuguer le rachat d’un bail emphytéotique et celui du terrain à Hyères ?

 

Vous êtes intéressés par une maison ou un appartement faisant l’objet d’un bail emphytéotique, mais vous êtes perplexe devant la complexité et les risques éventuels de ce montage un peu « exotique » et opaque à votre goût. Cette appréhension est compréhensible.

En effet, on peut avoir le sentiment de payer très cher pour ne pas être « vraiment » propriétaire, puisqu’on sera « dessaisi » de son bien à l’issue du bail. La perspective de transmettre un patrimoine à ses enfants et petits-enfants semble donc hasardeuse. De plus, les vendeurs de baux emphytéotiques demandent parfois un prix de vente qui apparaît très élevé dans la mesure où le terrain n’est pas compris dans ce prix.

Enfin, il n’est pas rare que les vendeurs soient dans l’incapacité de renseigner leur acquéreur sur le prix de rachat du terrain, faute d’avoir fait une demande préalable de valorisation auprès de la Ville.

Au final, on ne sait donc pas à quoi correspond le prix demandé, dans la mesure où :

  • On ne peut pas le comparer à des biens vendus en pleine propriété
  • On ne pas reconstituer le prix global :
    • prix du bail + prix du terrain = valeur en pleine propriété
    • car l’une des données est inconnue (le prix du rachat de la pleine propriété)

Rappel : il faut être particulièrement vigilant s’agissant des baux arrivant prochainement à échéance, pour lesquels le prix de rachat du terrain sera le plus élevé.

 

 

Comment s’y prendre pour acheter un bail emphytéotique en toute sécurité à Hyères ?

 

Il ne faut pas se décourager devant ce qui pourrait parfois apparaître comme une « usine à gaz », voire pire, un piège à gogos. Il faut avoir en tête que l’acquisition d’un bail emphytéotique présente des avantages non négligeables par rapport à une acquisition en pleine propriété :

  • le prix d’un bien vendu « en bail emphytéotique » doit normalement présenter une décote très sensible par rapport au prix en pleine propriété : de 10 à 60% si l’on se réfère aux estimations du service du Domaine. Cela signifie qu’on peut acquérir et jouir d’une jolie villa au bord de la mer pour le prix d’une maison mitoyenne en centre-ville…cela donne à réfléchir. A contrario, la même villa en pleine propriété est probablement hors budget.

 

  • Pour un investisseur, cette décote est une aubaine pour « doper » son rendement locatif ; en effet, il peut escompter encaisser des loyers de marché similaires à un bien en pleine propriété, alors même qu’il a payé le bien sensiblement moins cher. Je laisse les amateurs faire leurs calculs, cela est très attractif et parfaitement légal.

 

  • La possibilité de racheter à coup sûr le terrain à la Ville sur une base connue est sécurisante si l’on souhaite conserver ce patrimoine dans la famille sur le long terme. A bien y réfléchir, cela permet d’acquérir le bien convoité en deux temps :

 

    • Le bail dans un premier temps, moyennant une décote, sans payer le prix du terrain qui reste « gratuit » vu le loyer symbolique à verser (quelques centaines d’euros par an)
    • L’achat de la pleine propriété dans un second temps, quand les finances familiales le permettent, grâce à un héritage ou après avoir amorti le premier crédit, par exemple.

 

Voici nos recommandations pour mener à bien l’acquisition d’un bien en bail emphytéotique à Hyères, étape par étape :

 

  • Tout d’abord, il faut que le vendeur du bail emphytéotique saisisse la Ville pour obtenir l’évaluation du Service du Domaine et la transmettre à l’acquéreur
  • Une fois le prix du terrain connu, négocier avec le vendeur du bail sur la base du prix global de la propriété (terrain + bail)
  • Signer le compromis de vente portant sur le bail, puis l’acte de vente

Si on souhaite acquérir le terrain immédiatement :

  • Une fois titulaire du bail, l’acquéreur peut signifier son accord à la Ville pour lever l’option sur le terrain, qui est attaché au lot lui-même pour une durée de 12 mois, et non pas au nom du vendeur
  • Signer l’acte portant sur le terrain (après délibération du Conseil Municipal)

Le cas particulier des copropriétés verticales

Certains immeubles en copropriété ont été construits dans le cadre de baux emphytéotiques consentis sur un lot de terrain unique. Dans ce cas, le rachat du terrain n’est possible que par la copropriété dans sa totalité, ce qui suppose de recueillir l’accord des copropriétaires sur le prix d’acquisition global et sur la répartition du prix sur chaque lot de copropriété. Quand on connait la difficulté à faire voter un ravalement ou la pose d’un simple digicode, on imagine le défi pour le syndicat des copropriétaires et son syndic…

La prolongation des baux

Il est possible de prolonger son bail emphytéotique de 70 ans pour une durée de 29 ans à condition de réaliser une surélévation de la construction. Mais attention, dans ce cas, il est interdit d’acquérir la pleine propriété à la Ville pendant une période de 15 ans pour limiter les comportements spéculatifs + interdiction de cession du bail emphytéotique pendant 5 ans (délibération N° 18 du 14/09/2018)

Dernière minute !

La Ville a récemment engagé une procédure visant à modifier les conditions d’octroi de l’avenant en augmentation de durée pour 29 ans supplémentaires. Il s’agirait cette fois de réaliser des travaux d’amélioration d’un montant minimum de 50.000 € (liste des travaux éligibles restant à définir). Les colotis ont été invités à se prononcer pour modifier leurs cahiers de charges dans ce sens, ce qui devrait intéresser de nombreux emphytéotes.

 

 

⚠ Voici un récapitulatif des différentes étapes permettant d’acquérir un bien en bail emphytéotique, sous la forme d’une infographie interactive :

 

N.B : Cliquez sur les numéros (1, 2, 3, 4, 5) pour découvrir les différentes étapes :

©Webnotoriete 2018

 

 

Image à la Une : ©Hyères Tourisme

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