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6 raisons d’investir dans les copropriétés des années 50/60/70 à Hyères

12 décembre 2018 par Hervé

La date de construction d’un immeuble constitue souvent un critère important pour un acquéreur dans sa recherche ; c’est aussi un élément déterminant pour l’estimation de son prix au m². Passons donc en revue les copropriétés des « Trente Glorieuses » à Hyères pour nous faire non seulement une idée de leur prix de marché, souvent inférieurs à la moyenne malgré des atouts décisifs… Mais aussi et surtout les raisons pour lesquelles elles se positionnement comme des opportunités pour des futurs acquéreurs.

Des emplacements privilégiés proche du centre-ville

 

L'emplacement des appartements datant des années 50/60/70 reste un atout incontournable pour les futurs acquéreurs

 

Cela semble une évidence, mais il est souvent utile de la rappeler : le critère numéro 1 dans le choix d’un logement réside dans son emplacement. De manière générale, la proximité du centre-ville et de ses équipements (commerces, écoles, collèges, administrations, médecins, …) est recherchée en priorité. Or, dans les années 50/60, les terrains constructibles étaient encore relativement nombreux en centre-ville ou à proximité immédiate. Logiquement, les immeubles construits à cette époque bénéficient souvent d’emplacement très attractifs. Citons par exemple :

  • L’Oasis, à proximité immédiate du Lycée Jean Aicard
  • La Palme d’Or, Le Roqueirol et le Vendôme (tours Rivoli et Castiglione, Canne de Hockey), à quelques pas de l’avenue Gambetta et de ses commerces
  • Le Geoffroy Saint Hilaire et le Saint Saëns, en plein quartier de la Gare
  • Les Terrasses du Soleil et le Saint Charles, limitrophes du centre historique
  • Le Majestic, le Grand Trianon ,…

Des terrains généreux prenant en compte la question des stationnements

 

 

De la même manière, la pénurie foncière étant moins aigüe dans les années 50/60 et le coût des terrains moins élevé, il était courant de pouvoir construire sur des emprises foncières assez généreuses. Cela permettait d’avoir des vis-à-vis réduits grâce à des distances confortables entre les bâtiments, de réserver du terrain disponible pour des espaces verts ou du stationnement collectif, moins coûteux à construire et à entretenir que le stationnement en sous-sol.

Par ailleurs, l’essor de l’automobile comme moyen de locomotion et sa démocratisation coïncident précisément avec les années 50-60-70. Conséquence : les constructeurs prévoient systématiquement une offre de stationnement dans les résidences : parking collectif puis privatif, en extérieur ou en sous-sol, garages…Cela constitue un atout essentiel aujourd’hui, alors même qu’il devient difficile voire impossible de stationner un véhicule sur la voie publique, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, tant l’espace public disponible tend à être grignoté, réglementé…et verbalisé !

Des façades largement ouvertes et vitrées

La taille des fenêtres augmente par rapport aux logements anciens, grâce à la technique du « mur rideau ». De larges baies vitrées pouvant représenter plus de 60% de la surface de la façade offrent un confort visuel appréciable et favorisent les apports solaires en hiver, selon leur orientation.

La double orientation et la généralisation des espaces extérieurs « habitables »

 

Les appartements contruits dans les années 50/60/70 ont l'avantage d'offrir des extérieurs volumineux

 

Souvent, la volumétrie de ces immeubles offre des appartements dits « traversants », c’est-à-dire avec deux façades opposées (est/ouest ou nord/sud par exemple). Cela permet une double orientation (donc plus de lumière au cours de la journée) et la ventilation naturelle (fenêtres ouvertes en été pour créer un courant d’air bien agréable).

Aussi, les immeubles anciens disposaient souvent de manière ponctuelle d’un balcon plus ou moins « filant » en façade, constituant un élément architectural et de prestige selon la situation du logement dans l’immeuble. A partir des années 50/60, la présence d’un balcon ou d’une terrasse « habitable », c’est-à-dire permettant un usage réel (déjeuner, lire, recevoir, …) devient la norme, tout particulièrement dans le sud de la France où l’on aime vivre dehors.

 

Le plan « libre »

La généralisation du béton armé (avec façade porteuse ou non) permet de limiter le nombre des murs ou des poteaux porteurs à l’intérieur du logement. Le cloisonnement intérieur est donc souvent constitué de briques ou de placoplâtre, facile à réaménager sans avoir à solliciter l’accord de la copropriété. Ainsi, on trouve aujourd’hui souvent dans ces immeubles des logements rénovés, avec des cuisines ayant été ouvertes sur le salon, lui-même agrandi par l’adjonction d’une chambre voisine, créant un T2 de 60 m² très agréable à vivre.

Des prix très compétitifs

 

Les appartements datant des années 50/60/70 ont l'avantage de proposer des prix compétitifs, très souvent en dessous du marché immobilier.

 

L’atout principal de ces logements, c’est leur prix souvent très raisonnable dans un marché immobilier hyérois qui s’est « emballé » dans les années 1997-2007 (à l’image du marché français), et qui reste très élevé malgré une « érosion » toute relative depuis 2011. Résultat : de nombreux acquéreurs se trouvent exclus de l’accession à la propriété (primo-accédants, jeunes, familles monoparentales, salariés aux revenus modestes, …). Le parc immobilier des années 1950-1970 pourra souvent constituer une solution pour devenir (ou rester) propriétaire, grâce à une décote assez sensible par rapport à la moyenne du marché.

Le prix médian des appartements à Hyères évolue depuis quelques années autour de 3.000 €/m². Pour un 3 pièces de 70 m² il faudra donc prévoir un budget moyen de 210.000 € hors frais de notaire. En comparaison, pour les années 50/60/70, la moyenne s’établit autour de :

  • 500 à 2.600 € pour un appartement années 50, soit 180.000 €, mais on trouve un T3 de 83 m² au 5 rue Crivelli (1950), en plein centre-ville, vendu 134.624 € soit 1.621 €/m² ! cf références de biens vendus en annexe
  • 300 à 2.500 € pour un appartement années 60, soit 170.000 €, mais là aussi on peut se loger pour 119.000 € à la résidence Beauvallon dans 68 m² soit 1.750 €/m²
  • 900 €/m² environ pour un appartement années 70, avec une fourchette très large allant de 1.800 €/m² à plus de 4.000 €/m²

Afin de vous permettre d’avoir une idée des prix auxquels ont été vendus durant ces dernières périodes, les appartements datant des années 50/60/70, nous avons réalisé pour vous une carte interactive. Celle-ci affiche à partir d’un simple clic sur l’icône, les informations sur les biens vendus.

 

 

Il est évident qu’au sein de chaque résidence, des écarts de valeur importants peuvent être constatés selon :

  • L’état général d’entretien de la copropriété
  • Son architecture plus ou moins « datée »
  • L’étage, avec la présence ou non d’un ascenseur
  • La qualité de la vue ou l’importance du vis-à-vis
  • La présence d’espaces extérieurs (balcon, terrasse, loggia) et leur taille
  • L’exposition
  • L’état de l’appartement (entièrement rénové ou « dans son jus »)
  • La présence d’un parking (privatif/collectif) ou d’un garage fermé, en sous-sol ou en extérieur
  • La présence d’un jardin, d’une piscine,…

Seule une estimation au cas par cas permet de se faire une idée précise de la valeur d’un appartement, par une analyse comparative avec des biens vendus comparables. Et encore, il n’existe pas de valeur « scientifique », il faut rester modeste et empirique en la matière…

Bien qu’elles regorgent de nombreux atouts, les copropriétés datant des années 50/60/70 présentent également des points négatifs tels qu’une :

 

Une architecture « mal aimée »

C’est un fait : à quelques notables exceptions près, l’architecture des années 50/60, caractérisée par la forme de la « barre » ou de la « tour », n’a pas la cote. Est-ce une question de mode ? Peut-être…il faut se souvenir que le goût pour les « vieilles pierres » constitue un phénomène de mode assez récent et fluctuant. Les formes apparaissant plus « modernes » des années 80/90 seront peut-être jugées à leur tour avec sévérité dans le futur, alors que les formes épurées des « sixties » retrouveront la cote, comme dans le domaine du mobilier, par exemple, avec les œuvres de Jean Prouvé…

 

Une isolation à améliorer

Les années 50/60 constituent l’âge d’or de l’énergie bon marché. Il faudra attendre le premier choc pétrolier en 1973 puis le second en 1978 pour voir apparaitre les premières réglementations thermiques (RT 1974 mais surtout RT 1982, … jusqu’à la RT 2012). Auparavant, l’isolation thermique est laissée à l’appréciation du maitre d’ouvrage et souvent insuffisante ; cela constitue indéniablement le défaut majeur de beaucoup de ces constructions. Plusieurs pistes d’amélioration sont possibles :

  • Les travaux d’isolation intérieurs : isolation des murs par doublage, pose de double-vitrages performants, chasse aux « ponts thermiques »…chaque copropriétaire peut engager ces actions individuellement, sans accord de la copropriété (sauf modèle et coloris des fenêtres).
  • Les travaux d’isolation par l’extérieur : l’isolation des façades par l’extérieur peut être décidée par la copropriété à l’occasion du ravalement

De même, les normes d’isolation acoustiques ne viendront que plus tardivement (1969, puis surtout 1994 et 1999). Là aussi, des travaux de rénovation devraient inclure la pose de matériaux isolants en sous-face des dalles bétons des planchers pour limiter la transmission des bruits entre voisins.

 

Des charges de copropriété à optimiser

Autre objection parfois soulevée : les charges de ces immeubles seraient plus élevées que pour des immeubles récents. Vrai et faux…il faut y regarder de près et comparer ce qui est comparable.

Il est vrai que les immeubles de cette génération ont souvent été conçus comme des résidences « all inclusive », avec chauffage collectif, jardin et parking collectif, gardien…A l’inverse, les immeubles plus récents fonctionnent sur le mode du « tout individuel » : chauffage électrique individuel, pas de gardien, garage fermé, espaces extérieurs très réduits ou privatisés…Il faut donc faire attention aux comparaisons et ne pas oublier les consommations individuelles (électricité, eau, gaz, entretien,…) pour se faire une idée juste. A noter qu’il existe des référentiels nationaux et régionaux fort utiles pour comparer le coût de fonctionnement d’une copropriété par rapport à la moyenne d’immeubles comparables (cf Association des Responsables de Copropriétés ….)

 

Des éventuels travaux d’entretien

 

 

Les immeubles années 60/70 seraient plus coûteux à entretenir que les immeubles plus récents. A vrai dire, tout dépend des travaux déjà réalisés par les copropriétaires depuis la construction de l’immeuble et de la qualité de sa conception initiale. Examinez attentivement le carnet d’entretien de l’immeuble pour savoir de quand date le dernier ravalement, le remplacement de la chaudière, l’étanchéité des toitures… Certains copropriétés ont en effet pu prendre du retard dans leurs travaux de maintenance : il faudra dans ce cas provisionner ces travaux, qui pourront le plus souvent être financés par un emprunt collectif souscrit via le syndicat des copropriétaires, dont le remboursement sera étalé dans le temps.

Pour conclure, nous pouvons dire que les immeubles construits entre l’après-guerre et le premier choc pétrolier méritent d’être redécouverts. Bénéficiant souvent de généreux emplacements en centre-ville, de beaux volumes flexibles et de vues dégagées, ces résidences au prix abordables offrent des opportunités pour les familles et les primo-accédants, à condition d’être sélectif, bien informé, et prêt à engager des travaux de modernisation !

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