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Futurs vendeurs : voici Le piège à éviter pour réaliser l’estimation immobilière parfaite

9 mai 2018 par Hervé

 

Bien avant d’entrer dans le vif du sujet, il serait important de faire un rappel sur les principales raisons qui précipiteraient la démarche d’une estimation rapide chez les particuliers.
Très souvent, l’on cherche à faire soi-même une estimation rapide de son bien immobilier dans le cadre d’un projet de vie (agrandissement, retour en centre-ville), d’une mutation professionnelle, d’un divorce ou une séparation, du placement d’un proche sous tutelle, d’une succession ou pour vendre un bien loué.

A ce stade de la réflexion, on ne souhaite pas faire appel à un professionnel, faute de temps : c’est possible. Mais les pièges à éviter existent et risquent de nous conduire à une estimation erronée et le plus souvent à surestimer le bien, et parfois à prendre de mauvaises décisions.

Pour tous ceux et toutes celles qui souhaitent consulter la version vidéo et audio de cet article sur le lèche-vitrine, il existe une version vidéo et audio à la fin de l’article.

 

Piège n° 1 à éviter : faire le lèche-vitrine

 

Il s'agit d'une pratique qui consiste à se rendre sur les sites d'annonces immobilières dans le but de se faire une idée des prix auxquels il peut vendre son bien immobilier.

 

Examinons ensemble le premier piège à éviter. C’est le piège le plus courant car la démarche est facile, naturelle. Et elle se présente comme suit : je vais sur internet et je fais défiler les annonces des biens en vente. Je tente de me faire une idée des prix pour un bien comparable au mien. Variante : je regarde les vitrines des agences immobilières, mais sans entrer car je n’ai pas le temps et je souhaite que ma démarche reste anonyme pour l’instant.

 

Faire le lèche vitrine : Pourquoi est-ce une « fausse bonne idée » ?

 

Par définition, un bien en vente n’est pas un bien vendu. C’est l’évidence même. En regardant le prix affiché, je me fais donc une opinion sur le prix demandé par le vendeur et rien de plus. Nous appelons cela le marché « apparent » par opposition au marché « réel » qui est celui des ventes réalisées. Mais à quel prix vendra-t-il réellement ? S’il vend un jour…

Pour contourner cette difficulté, je pourrais naturellement appliquer un pourcentage de négociation moyen, une décote approximative, pour approcher la valeur réelle du bien immobilier. Quand on examine les statistiques des ventes a posteriori, on fait les constats suivants :

Certaines ventes se font au prix du mandat, sans aucune négociation sur le prix. Ce n’est pas si rare, c’est même assez fréquent dans le marché très actif que nous connaissons depuis quelques années à Hyères (plus de 1.000 ventes de biens immobiliers par an, en croissance de 20% environ). Il arrive même que plusieurs acquéreurs se retrouvent en concurrence sur le même bien ; le vendeur peut alors choisir celui qui présente les meilleures garanties (financement, absence de conditions suspensives…).

Dans d’autres cas, il y aura négociation, notamment si le vendeur a fixé un prix au-dessus du marché et/ou si le bien correspond à une demande plus faible. Mais il est vain de chercher un taux « moyen » de négociation : 2%, 5% 10% ou même 20% sont possibles selon chaque cas particulier.

Pire encore : de nombreux biens ne se vendront tout simplement pas. Ce sont les invendus, les biens dits « usés » ou « morts ». En vente depuis plus de 6 mois (alors que le délai moyen de vente est de 3 mois environ), ces biens sont tombés dans les « oubliettes » du marché. Les acquéreurs l’ont vus, revus et s’en sont lassés…ils s’intéressent aux nouveautés et boudent ce qu’ils jugent comme les « nanars » du marché. Est-ce marginal ? Que nenni !

Si vous nous lisez devant votre ordinateur, allez faire un tour sur un site encore peu connu mais fort instructif à cet égard : www.castorus.com. Ce site très curieux fouine en permanence les annonces immobilières et note soigneusement leur historique. Résultat ?

Par exemple, sur la Presqu’ile de Giens, cette « belle maison individuelle en pleine propriété très bien située au calme sans vis-à-vis, sur beau terrain plat et paysager de 927 m² comprenant séjour salon traversant, 3 chambres dont 1 suite parentale de plain-pied + studio indépendant ». En vente depuis 1.152 jours (plus de 3 ans !) au même prix (justifié ?) de 759.000 €… Au vu de l’annonce, impossible de comprendre pourquoi.

Si vous cherchez à évaluer votre belle maison individuelle à Giens, est-ce une bonne idée de retenir cet exemple ? Non évidemment.

Comme ce «T3 traversant de 71,44m² proche centre-ville, comprenant 2 chambres, 1 salle à manger, 1 séjour, 1 cuisine indépendante toute équipée et neuve, avec 1 cave, un parking collectif, possibilité d’un garage en supplément, au 6ème étage avec belle vue. DPE en cours. » Jolies photos, zéro défaut en apparence. Un seul « hic » en fait : il est en vente depuis 1.013 jours (presque 3 ans) au prix « stoïque » de 205.000 €…Pourtant, les acquéreurs de T3 en centre-ville ne manquent pas ! Référence à fuir, donc. Mais comment le savoir ?

Conclusion n° 1 :

 

Comment s’y retrouver dans ce qui ressemble à une meule de foin pour reconnaître et sélectionner les biens qui pourraient se comparer au mien ?

 

En faisant un tri par quartier ? Par résidence ? Bonne idée en théorie. Mais ce n’est pas possible en pratique, la géolocalisation n’étant pas disponible sur des sites comme « Le Bon Coin » ou « Se Loger ».

Seule exception : « Bien’Ici » qui propose une carte interactive. Hélas, de nombreux biens y sont géolocalisés de manière très approximative, voire carrément erronée…On devra se contenter d’expressions comme « Hyères ouest », « Hyères est », « idéalement situé », « proche des commodités », « quartier résidentiel », ou « prisé »…Me voilà bien avancé dans mes recherches !

Grâce aux photos ? Bof…Trop intuitif et subjectif. Fiabilité proche de zéro.

 

Par date de construction ? Mon bien est situé dans un immeuble de 2007 et je considère, à juste titre, qu’il vaut plus que la moyenne. Bien vu ! Sauf que là encore, ce critère de tri n’est pas disponible et que l’information est très rarement fournie, et de manière floue dans le texte de l’annonce : « récent », « prestations soignées », « ancien »…

 

Selon l’état du bien ? Entre un bien à rénover entièrement et un bien récemment rénové, on peut en effet considérer qu’un écart de prix de 500 €/m², voire plus, est justifié compte tenu du coût des travaux, du délai, du risque et de la gêne occasionnée par un chantier de rénovation. Mais au vu des annonces, il est bien difficile de se faire une idée sur l’état réel du bien sans le visiter…

 

Au hasard ? Et puis zut ! Am, stram, gram, Pic et pic et colégram… après tout pourquoi pas ? C’est peut-être le plus simple, mais sûrement pas le plus satisfaisant…

 

Pour estimer la valeur de mon bien, le « lèche-vitrine » n’est pas la solution. Pire, cela risque de me donner une idée faussée, souvent surestimée du prix réel auquel je pourrais vendre. Cela me donne juste une idée de la concurrence sur le marché, qui est importante. Nous avons identifié le piège n°1 et ce n’est pas le seul.

Nous verrons dans le prochain article : Pourquoi il faut se méfier des « gourous » de l’estimation sur internet, à savoir les sites qui vous promettent une estimation en ligne « en quelques clics »…Trop beau pour être vrai ?

Si cet article vous a plu, nous vous invitons à le partager. Et si vous êtes à la recherche d’un professionnel capable de réaliser l’estimation et la vente de votre bien immobilier, contactez-nous au : 04 86 11 24 56. Ou rendez-nous visite à l’adresse ci-dessous : CENTURY 21 Olbia – 78 avenue Gambetta – 83400 HYERES

 

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