Conseils

Le principe de l’addition : un piège à éviter pour mieux estimer son bien

6 juin 2018 par Hervé

 

Dans le cadre d’un projet personnel, d’un investissement ou au contraire pour vendre un bien loué, chercher à se faire une idée du prix du bien sur internet peut parfois devenir un parcours semé d’obstacles, parmi lesquels l’on trouve le « principe de l’addition ».

1. Le principe de l’addition : De quoi s’agit-il ?

 

Le principe de l'addition expliqués par le blog Estimation hyères

 

 

Le principe de « l’addition » consiste à fixer le montant de son bien, au prix auquel nous l’avons acheté, en y ajoutant également les frais de notaire et d’éventuels travaux. Partant de ce coût de revient global, l’objectif plus ou moins avoué est naturellement de « rentrer dans ses frais ». Mais est-ce bien raisonnable de le faire ainsi ?

Nous sommes tentés de répondre par la négative car cette démarche conduit inéluctablement à une situation où l’on est totalement déconnectée des prix du marché immobilier et de ses évolutions.
En clair, la valeur d’un bien est déterminée par la confrontation de l’offre et de la demande à un instant donné, et du prix qu’un acquéreur sera finalement prêt à payer pour mon bien. Mon prix de revient n’a aucune influence sur le prix que cet acquéreur considère comme le juste prix, compte tenu de la connaissance du marché qu’il a acquise au fil de ses recherches, de ses visites, voire des négociations qu’il a pu engager auparavant.

 

2. Que faut-il faire pour éviter ce piège ?

 

A vrai dire, la bonne pratique serait d’examiner plus attentivement chacun des éléments de cette addition. Et parmi ces éléments à examiner, figure :

  • Mon prix d’acquisition initial : Ce prix était-il justifié à l’époque de mon achat ? il arrive parfois que j’aie pu accepter de payer une valeur de « convenance » pour diverses raisons : achat par relation amicale ou familiale, transaction de particulier à particulier sans estimation d’un professionnel, « coup de cœur » pas très raisonnable… ces raisons étaient valables pour moi, mais souvent pour moi seul ! A l’inverse, il se peut que j’aie fait « une affaire » en négociant le prix d’arrache-pied et en tirant habilement parti de l’urgence de la vente pour mon vendeur…Dans tous les cas, il faudra se poser la question et ne pas prendre mon prix d’acquisition comme une valeur de référence « gravée dans le marbre ».
  • Les frais d’agence : Bonne nouvelle ! Dans le cas où la vente a eu lieu avec le concours d’un professionnel, ses honoraires font partie intégrante du « prix de marché ». Ils sont supportés par le vendeur et viennent en déduction de son prix « net vendeur », car ils correspondent à un service rendu au vendeur. Ils ne constituent pas un « supplément de prix » payé par l’acquéreur, qui serait perdu ! nous reviendrons sur ce point dans un futur article.
  • Les « frais de notaire » : Environ 7% à 8% du prix d’acquisition, ils sont essentiellement constitués de taxes et frais divers, y compris les émoluments du notaire (environ 0.8%). Mauvaise nouvelle ! ces frais payés par l’acquéreur sont, a contrario, définitivement perdus. Votre acquéreur les supportera à nouveau lors de son achat.
  • Les travaux. Il faut distinguer entre :

Les travaux de réhabilitation lourde (toiture, ravalement, …) – ils correspondent à un investissement de long terme, qui confère clairement une plus-value, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’une copropriété. Ce n’est pas une dépense « à fonds perdus », vous pourrez les « revendre ».

Les travaux de décoration ou rénovation légère – par exemple, changement de la cuisine pour un look contemporain, ou remplacement de la baignoire par une douche à l’italienne, plus à la mode. Ces travaux correspondent à vos goûts, qui ne seront pas forcément ceux de votre acquéreur. Attention aux budgets engagés ! Pensez à choisir des tons assez neutres et une tonalité générale « consensuelle ». Au final, nous assistons à une prise en compte assez subjective et délicate.

Les travaux d’entretien (peintures intérieures, petits travaux…) – ils correspondent à la maintenance normale inhérente à la propriété d’un bien, destinés à maintenir son bon état général, mais pas à lui donner une valeur ajoutée.

En conclusion, faire l’addition peut être une démarche intéressante pour avoir une idée de son prix de revient global, à titre d’information. En revanche, le montant de l’addition n’a pas de relation simple avec l’estimation, qui prendra en compte l’état du marché (offre et demande). Une plus-value ou une moins-value potentielle pourra ressortir de la comparaison entre le prix de revient et le prix de marché, mais c’est une autre histoire que nous traiterons dans un prochain article.

Cet article vous a plu ? Alors, nous vous invitons à le partager. Et si vous êtes à la recherche d’un professionnel capable de réaliser l’estimation et la vente de votre bien immobilier, contactez-nous au : 04 86 11 24 56.

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