Conseils

Les baux emphytéotiques : la fin d’un casse-tête Hyérois ?

25 septembre 2018 par Hervé

Dans les « spécialités » hyéroises, on connait les plages de l’Almanarre ou de la Badine, Porquerolles et les Iles d’Or, Giens, les Vieux Salins, la Tour des Templiers…et les baux emphytéotiques ! Pourquoi cette « curiosité » juridique dans la cité des Palmiers, qui a pu alimenter des débats et controverses parfois houleuses, et continue de susciter des rumeurs pour la plupart infondées ? Que faut-il savoir quand on envisage d’acheter une maison ou un appartement avec un bail emphytéotique ? est-ce une opportunité ? quels sont les pièges éventuels ?

Nous avons souhaité y voir clair sur ce sujet technique, complexe mais capital pour les acquéreurs et les vendeurs, dès le stade d’une estimation et encore plus lors d’un projet de vente ou d’achat.

Cette série d’articles se fonde :

  • sur des entretiens approfondis en Mairie de Hyères avec Monsieur le Député-Maire Jean-Pierre GIRAN et le Service Foncier de la Ville, que je remercie pour leur accueil et leur disponibilité
  • sur le rapport de la Cour Régionale des Comptes Provence-Alpes-Côte d’Azur du 31 mars 2017, dont un chapitre est consacré à ce sujet (cf http://hyeres.fr/rapport_crc.pdf)

 

Pourquoi les baux emphytéotiques à Hyères ?

 

Un peu d’histoire…Dans la grande tradition des mécènes hyérois depuis Alexis Godillot ou Olbius Riquier, de grands terrains situés dans les quartiers des Salins, de l’Ayguade, des Cascades, de la Capte, du Pousset et de la Bergerie ont été légués par leurs propriétaires à la Ville au début du XXème siècle. Dès l’après-guerre, la municipalité a décidé de valoriser ces vastes emprises en offrant la possibilité à ses administrés de construire une habitation à moindre coût, tout en conservant la propriété du sol.

En particulier, ces baux ont été notamment consentis aux ouvriers des Salins. Cette « clientèle » modeste, qui venait parfois de loin, a ainsi pu se loger à moindres frais à proximité immédiate de son lieu de travail. Depuis, les Salins ont fermé, ces quartiers sont devenus très prisés et les « autochtones » ont été remplacés par une clientèle nettement plus aisée, à la recherche d’une villégiature en bord de mer et d’une atmosphère familiale.

La Ville est aujourd’hui encore propriétaire – bailleur d’environ 600 lots de terrains faisant l’objet d’un bail emphytéotique, tous remarquablement à proximité des plages et de la mer, dans des environnements préservés, ayant conservé un charme un peu désuet qui contribue à leur succès. Ce sont environ des centaines d’emphytéotes (ou des milliers si on compte les indivisions nées à la suite des successions) qui sont susceptibles de vendre aujourd’hui des biens très convoités, notamment compte tenu de l’explosion des prix de l’immobilier en secteur balnéaire à Hyères, ou au contraire soucieux de conserver ce patrimoine familial qui n’a pas de prix à leurs yeux, et ce en dépit de l’échéance des baux qui approche.

L’enjeu est donc considérable, à tel point que les emphytéotes se sont constitués en association (A.P.L.B.E. – http://bail-emphyteotique-hyeres.fr/accueil ) pour mieux défendre leurs intérêts.

 

Le bail emphytéotique : de quoi s’agit-il exactement ?

 

Un bail emphytéotique est un bail de très longue durée (de 18 à 99 ans) par lequel le bailleur loue un terrain à un « emphytéote » moyennant une redevance modique, à charge pour l’emphytéote de construire et d’entretenir une maison sur le terrain. A la fin du bail, la construction revient automatiquement au propriétaire du terrain (la ville), et l’emphytéote doit quitter les lieux sans indemnité.

Au cas particulier de Hyères, les baux ont été consentis pour une durée de 70 ans (construction de plain pied) ou 99 ans (construction surélevée d’un étage). Pour les baux de 70 ans, il est possible d’obtenir une prolongation de 29 ans, à condition de s’engager à réaliser une surélévation d’un étage. La procédure passe par une délibération du conseil municipal et un avenant de prolongation (27 avenants accordés entre 2010 et 2015). Cela permet aux emphytéotes de prolonger la durée de leur bail de 40% sans augmentation du loyer, ce qui est particulièrement avantageux. Le dispositif est encadré par une clause anti-spéculative sur une durée de 15 ans (sur la possibilité d’acheter la pleine propriété) et une autre interdisant la cession du bail pendant 9 ans..

La surface des terrains est souvent comprise entre 200 et 400 m² moyennant des loyers de 100 à 300 €/an. Environ 40% des baux concernent aujourd’hui des résidences secondaires et 60% des résidences principales. Voilà pour le principe juridique. Son application est naturellement problématique, du fait de l’attachement des emphytéotes à des maisons remplies de souvenirs et d’une valeur financière conséquente.  A l’origine, dans les années 50, la question de la fin du bail pouvait sembler un peu abstraite pour les emphytéotes. Avec le temps qui passe et l’échéance des baux qui approche, la question prend naturellement une importance croissante :

  • 206 baux arriveront ainsi à échéance entre 2021 et 2030
  • 144 baux entre 2051 et 2060
  • Les derniers en 2079

 

Quelle est la vision de la Ville à cet égard ?

 

En théorie, la Ville pourrait récupérer la pleine propriété de toutes les maisons dont le bail arrive à échéance. Il fut d’ailleurs un temps où il était tout simplement impossible de racheter son terrain, la Ville n’étant pas vendeuse. Puis la position de la Ville évolua pour engager des négociations au coup par coup, ce qui n’était guère sécurisant ni transparent.

Aujourd’hui, interrogé à ce sujet, le Député-Maire Jean-Pierre GIRAN est très clair : la volonté de la Ville consister à vendre systématiquement les terrains aux emphytéotes qui le souhaitent dans une totale transparence. Néanmoins, dans les quelques rares cas où cela ne serait pas possible financièrement pour les emphytéotes, la Ville consentirait alors un bail d’habitation classique à l’emphytéote, à des conditions de marché fixées au cas par cas au terme du bail emphytéotique.

 

A quels prix peut-on acquérir son terrain ?

 

C’est une question délicate et un peu complexe techniquement. Pour comprendre la procédure mise en place depuis 2014, il faut souligner plusieurs points :

  • il s’agit de fonds publics : la vente de ce patrimoine privé de la Ville vient alimenter des recettes pour le budget de la Ville (24 cessions entre 2010 et 2015 pour une recette totale de 5,4 M€). La Ville est donc tenue de gérer ces ventes de manière transparente, aux meilleures conditions pour le contribuable.
  • En cédant le terrain, la Ville renonce au droit de devenir propriétaire de la maison : le prix correspond donc à une « indemnité pour rupture anticipée de bail emphytéotique »
  • Le prix de vente prendra donc en considération :
    • Le terrain nu « encombré d’une maison », propriété de la Ville, au prix du marché
    • La construction avec ses principales caractéristiques (surface, qualité de la construction, état d’entretien), qui serait revenue à la Ville à la fin du bail sans indemnité. Sa valeur est pondérée, en fonction de la durée restante du bail
    • Les redevances non perçues par la Ville du fait de la résiliation du bail
    • L’avis du Service du Domaine (Ministère des Finances) auquel la Ville est tenue s’agissant la cession de biens publics

Sur le dernier point, la Ville a pris une délibération importante lors de sa séance du 6 juin 2014 en introduisant un principe de dégressivité du prix de la construction en fonction de la durée du bail restant à courir. Par exemple, la valeur actualisée de la construction peut varier de 333.732 € (5 ans de bail restant à courir) à 84.448 € (40 ans restant à courir).

Ce dispositif incite donc les emphytéotes à se porter acquéreur du terrain le plus tôt possible afin de payer l’indemnité la moins chère.

Quelques exemples de ventes réalisées en 2015 et cités par le rapport de la Cour des Comptes :

Cette infographie a été réalisée par l’agence Webnotoriété pour le site « Estimation-Hyères.com »

 

Il faut noter que le prix de cession demandé par la Ville respecte strictement l’estimation réalisée par le service du Domaine, systématiquement consulté, tels que cela ressort des contrôles réalisés par la Cour des Comptes.

Si cet article vous a plu, nous vous invitons à le partager auprès de votre entourage et sur les réseaux sociaux numériques. Si vous souhaitez faire estimer gratuitement et sans engagement votre bien, veuillez remplir le formulaire ci-dessous : 👇

Image à la Une :©Hyères Tourisme

Pour connaître le prix des biens vendus à Hyères, c’est par ici 👉 : http://bit.ly/2yqBOkZ

Je souhaite faire réaliser une
estimation à Hyères
par un profesionnel
Partagez cet article !