Conseils

Les biais cognitifs : un piège à éviter avant d’estimer son bien immobilier

31 mai 2018 par Hervé

 

Très souvent, lorsqu’on cherche à réaliser soi-même une estimation en ligne, immédiatement, pour se faire une idée de la valeur d’un bien immobilier, dans le cadre d’un projet de vente pour acheter, d’une succession, d’une tutelle, d’une mutation, d’un divorce… Cette démarche est légitime et possible, mais attention aux pièges !

L’un des pièges les plus récurrents dans l’estimation d’un bien immobilier réside dans les « biais cognitifs ». Ils sont en effet, inhérents au fonctionnement de notre cerveau. On connait les « illusions d’optiques », qui est un biais sensoriel. Par exemple, toutes les lignes ci-dessous sont droites et parallèles…difficile à croire !

 

 

Les biais cognitifs sont des attitudes inhérentes au fonctionnement du cerveau. Et quand il s'agit de vendre des biens immobiliers, les bannir serait un bon premier pas.

 

Que faut-il comprendre à travers l’expression « biais cognitifs » ?

 

Les biais cognitifs expliqués par le blog Estimation hyères

 

Les biais cognitifs sont des déviations du jugement, qui vont nous amener à une perception erronée de la réalité de toute bonne foi. En matière d’estimation, le risque est naturellement la surestimation du prix bien, plus rarement la sous-estimation.

Quelques exemples :

  • Le « biais de possession »
  • L’effet de « recense »
  • L’effet de « halo »
  • L’effet « Dunning-Kruger »

Attardons-nous maintenant à chacun des cas cités précédemment :

 

1. Le biais de possession ou « aversion à la dépossession »

 

  • Quel est le principe ? : vous donnez systématiquement plus de valeur à ce que vous possédez.
  • Quelle conséquence ? : on espère une « prime » pour accepter de se « déposséder » d’un bien qui nous appartient.
  • Comment ça marche ? : on survalorise de manière excessive les avantages de notre bien (la vue, le standing, le quartier…). Et l’on minimise les inconvénients (les nuisances sonores, les charges de copropriété, les travaux à prévoir…)
  • Quel est le risque ? : la surestimation
  • Quel est le corollaire ? : on dénigre les transactions réelles pour des biens comparables (« mon voisin a bradé », alors qu’il a simplement vendu au prix du marché).

2. L’effet de « récence »

 

  • Quel est le principe ? : on accorde plus d’importance à la dernière information reçue ou « le dernier qui a parlé a raison. »
  • Quelle conséquence : on écarte ou on minimise des informations plus anciennes, mais peut-être plus pertinentes pour faire son estimation.
  • Comment ça marche ? : Le cerveau fait tout simplement le tri dans le stockage des informations, selon le principe « first in, first out » bien connu. Les informations plus récentes effacent les autres de notre mémoire ou leur donnent un poids moindre.
  • Quel est le risque ? : surestimation ou sous-estimation, selon l’orientation des informations reçues (reportage TV, conversation avec un voisin…)

3. L’effet de « halo »

 

Le principe : on sélectionne inconsciemment les informations, en privilégiant les informations qui viennent confirmer une première impression, une conviction initiale. Inversement, les informations contrariant l’idée première sont écartées, sous-valorisées. Cela peut aller jusqu’à l’effet dit « retour de flamme » : confronté à des informations qui remettent profondément en cause une croyance initiale, on peut avoir tendance à rejeter en bloc ces preuves pourtant flagrantes et se refermer « comme une huitre » sur sa conviction, qui en sort paradoxalement renforcée ! Un comble.

4. L’effet « Dunning-Kruger »

 

Quel est le principe ? : Les personnes les moins compétentes ont tendance à surestimer leurs compétences.

A contrario, les personnes les plus compétentes à tendance à relativiser leur compétence et à aborder avec humilité des sujets qu’ils savent complexes par expérience, et source d’erreurs d’appréciation fréquentes. Par exemple, si on a déjà vendu un (ou plusieurs biens), on aura tendance à reproduire les schémas et raisonnements qui ont pu fonctionner dans un contexte de marché bien précis (Paris ou grande agglomération, marché demandeur en forte tension, prix orientés à la hausse). Mais dans un contexte tout différent (Hyères, marché équilibré voire offreur, prix stables), ces repères sont décalés et ne sont plus opérationnels.

Quel est le risque ? : nous assistons à une surestimation.

Pour conclure avec ce chapitre consacré aux « biais cognitifs », il est important d’être vigilant et humble quand nous réalisons nous-mêmes une estimation rapide, en ayant conscience des inévitables faiblesses et biais de notre fonctionnement mental. Je vous recommande donc d’en parler avec des proches, des amis. Confrontez votre estimation au jugement des autres, en leur demandant de « challenger » avec franchise et bienveillance votre conviction sur la valeur de marché que vous avez finalement retenue.

 

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