Conseils

Comment s’y prendre quand on vend au sein d’une indivision conflictuelle ?

28 juin 2018 par Hervé

Vendre quand on est en indivision, c’est facile quand l’entente règne entre les indivisaires. Cela devient beaucoup plus compliqué quand les indivisaires ne sont pas d’accord, voire même sont ouvertement en conflit.

Voici une histoire de clients qui illustre ce sujet parfois douloureux, pour lequel l’accompagnement de l’agence prend une dimension fondamentale. Après le décès de Monsieur L., la famille se déchire autour de la succession.

Les époux étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, sans testament ni donation au dernier vivant. Compte tenu du climat familial, Madame L. fait le choix de se réserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine du couple, comme elle en a le droit. Les trois enfants se retrouvent donc en indivision sur la nue-propriété du même patrimoine. Concrètement, cela veut dire que Madame L. conserve l’usage de l’ensemble du patrimoine ainsi que les loyers éventuellement générés. Elle se dit qu’on avisera plus tard sur un partage éventuel, quand le climat sera apaisé.

Quelques mois plus tard, un consensus semble émerger : la maison de famille située dans un quartier résidentiel de Hyères, trop grande et trop coûteuse d’entretien, pourrait être vendue et Madame L. souhaiterait racheter un appartement plus petit et plus proche du centre-ville. Deux difficultés se posent :

  • La valeur de la maison et le partage de son prix
  • Le budget de Madame L. pour racheter, qui semble trop juste pour la reloger selon son désir (pas de travaux, balcon, ascenseur, parking, accès PMR)

Il faut maintenant passer à la vitesse supérieure : estimer la valeur de la maison et procéder au partage

 

C’est le point délicat sur lequel l’agence intervient en premier lieu. Si aucun accord n’est trouvé sur un prix raisonnable entre les membres de l’indivision, le projet est mal engagé. De plus, les héritiers sont répartis sur toute la France et il est impossible de réunir tout le monde. L’agence Century 21 Olbia procède à une estimation rigoureuse et réaliste de la maison pour définir un prix dans le marché, qui permettra une vente dans un délai raisonnable (90 jours en moyenne sur le marché immobilier de Hyères). Pour cela, l’estimation se fonde sur une Analyse Comparative de Marché portant sur des biens effectivement vendus et comparables.

  Résultat : la famille pourrait espérer une négociation dans une fourchette de 400.000 à 430.000 €, soit un peu au-dessus de la moyenne des prix des maisons à Hyères (370.000 €).

L’estimation tient compte notamment du quartier résidentiel recherché (Victor Basch / Edith Wharton), du terrain de grande taille (environ 1.000 m² et du charme qui émane de la propriété ; mais aussi de travaux de rénovation importants à prévoir et d’un accès difficile (pente très raide, terrain en restanques).

Madame C. est l’un des enfants de l’indivision et notre interlocuteur privilégié, compte tenu de sa profession et de sa relative disponibilité. Nous lui présentons notre estimation par téléphone, après lui avoir envoyé un avis de valeur écrit et tous les justificatifs par mail. Madame C. se range à notre recommandation, bien qu’elle ait imaginé un prix supérieur en consultant les biens en vente sur internet (mais non vendus à ce jour…). Sa mère, affaiblie par son deuil, fait confiance à sa fille.

En revanche, les deux autres enfants, en conflit avec leur sœur, considèrent l’estimation comme trop basse et imposent un prix de mise en vente très supérieur, hors marché. Impossible dans ces conditions de mettre en place une procuration ; il nous faudra gérer directement chaque interlocuteur, à chaque étape du processus de vente…Nous décidons néanmoins d’accompagner cette famille dans ce parcours de vente qui s’annonce complexe.

En résumé : après plus de 15 mois de commercialisation et plusieurs offres refusées, l’indivision finit par accepter une offre à 410.000 €, dans la fourchette basse de notre estimation.

Qu’en est-il du budget de Madame L. pour racheter un nouveau logement ?

Avec un budget de 80.000 € frais d’acquisition compris, la part qui revient à Madame L. (environ 20% du prix compte tenu de son âge avancé) ne lui permet pas de racheter le logement qu’elle souhaite. Il faudra convaincre deux de ses enfants de réinvestir une partie du prix qu’ils reçoivent aux côtés de leur mère pour acheter le nouveau logement de leur mère au sein d’une indivision « recomposée ».

C’est l’heure du partage du prix – des remboursements de frais !

 

Pour corser le dossier, certains enfants font valoir des investissements et frais divers qu’ils ont dû engager sur la maison et dont ils demandent le remboursement. C’est le notaire qui se chargera de cette ultime négociation entre les héritiers pour débloquer le prix de vente de la maison, qui restait séquestré en son étude jusqu’à la conclusion d’un accord amiable, sur la base des factures et justificatifs.

Que faut-il retenir de cette histoire ?

 

Cette histoire, plus fréquente qu’on ne l’imagine, aurait pu se finir devant les tribunaux et générer un contentieux coûteux sur des années, avec rancœur et regrets…et une vente aux enchères, le pire des scénarios ! Cette catastrophe patrimoniale et familiale a heureusement pu être évitée, grâce à l’intelligence et à la bonne volonté de toutes les parties prenantes, ainsi qu’à l’implication de l’agence et du notaire tout au long du processus qui a duré presque deux ans au total.

Seul regret : Si le prix de vente initial fixé par l’indivision avait été plus proche de notre estimation, nous aurions probablement pu vendre plus vite…et à un meilleur prix !

Si cet article vous a plu, nous vous invitons à le partager. Et si vous êtes sur le point de vendre votre appartement ou maison. Mais bien avant, vous cherchez à vous faire rapidement une idée du prix du marché. Venez donc découvrir sur notre carte interactive, le prix des biens vendus autour de vous à Hyères. Nous pouvons également estimer gratuitement votre bien immobilier. Il vous suffit de nous soumettre votre demande en cliquant ici http://bit.ly/2J0Okf6

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